商业地产开发项目的社会评价研究

2002年以来，以大型购物中心为代表的城市大型商业地产开发建设热潮席卷了中国各个主要城市，呈现前所未有的“井喷”行情。据中国商业网点建设管理联合会2005年公布的调查结果显示（见图1），目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。目前世界上最大的10个Shopping Mall中国就已占有五个（见表3）。
　　
　　以大型购物中心为代表的城市大型商业设施开发，对我国城市商业的发展和城市社会系统的变迁产生了复杂而深刻的影响，直接改变了我国城市商业的格局和城市发展空间布局。在促进我国商业发展和社会城市化的同时，也带来了一系列的负面影响（见表4）。从投资项目社会评价理论和我国构建和谐社会国家发展目标的角度看，目前我国城市商业开发项目中存在着显著的不和谐现象，有必要开展城市商业开发项目的社会评价工作。
　　
　　商业地产开发项目的社会评价体系
　　
　　从项目社会评价理论的发展，以及建设社会主义和谐社会需要的角度看，结合我国实际，构建科学的外资商业发展项目社会评价体系，具有十分重要的意义。
　　商业地产开发项目社会评价应当从以人为本的原则出发，设计评估内容和指标体系。具体评估内容包括：商业地产开发项目的社会影响分析、商业地产开发项目与所在地区的社会适应性分析和商业地产开发项目的社会风险分析。
　　
　　(一)商业地产开发项目的社会影响
　　商业地产开发项目的社会影响分析（Social impact analysis,简称SIA）,旨在分析预测商业地产开发项目可能产生的正面影响(通常称为社会效益)和负面影响。其主要内容有：
　　商业地产开发项目对所在地区居民收入的影响。分析预测由于商业地产开发项目实施可能造成当地居民收入增加或者减少的范围、程度及其原因。
　　商业地产开发项目对所在地区居民生活水平和质量的影响。分析预测商业地产开发项目实施后居民居住水平、消费水平、消费结构、人均寿命的变化及其原因。
　商业地产开发项目对所在地区居民就业的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地居民就业结构和就业机会的正面影响和负面影响。正面影响是指增加新的就业机会，吸纳就业人员；负面影响是指可能排挤掉的原有就业机会及人数，以及由此引发的社会矛盾。
　　商业地产开发项目对所在地区不同利益相关者的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营使哪些人受益，哪些人受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。
　　商业地产开发项目对所在地区弱势群体利益的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地妇女、儿童、残疾人员利益的正面影响和负面影响。
　　商业地产开发项目对所在地区文化、教育、卫生的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间可能引起的当地文化教育水平、卫生健康程度的变化和对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。
　　商业地产开发项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间，可能增加或者挤占当地原有的基础设施，包括道路、桥梁、供电、给排水、供气以及服务网点的影响。
　　商业地产开发项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营是否符合国家的民族和宗教政策，是否充分考虑了民族地区的风俗习惯、生活方式、宗教信仰，是否会引起民族矛盾、宗教纠纷，影响当地社会安定。
　　
　　(二)商业地产开发项目与所在地的社会适应性
　　商业地产开发项目与所在地的社会适应性分析，是指分析预测商业地产开发项目所在地的社会环境、人文条件能否接纳、支持商业地产开发项目的存在与发展，考察商业地产开发项目与当地社会环境的相互适应关系。其分析内容主要有：
　　分析预测与商业地产开发项目直接相关的不同利益相关者对商业地产开发项目建设和生产运营的态度及参与程度，选择可以促使商业地产开发项目成功的参与方式，对可能阻碍商业地产开发项目存在与发展的因素提出防范措施。
　　分析预测商业地产开发项目所在地区的各级组织对商业地产开发项目建设和运营的态度，可能在哪些方面、多大程度上对商业地产开发项目予以支持和配合。对需要由当地提供的交通、电力、通信、供水等基础设施条件，粮食、蔬菜、肉类等生活供应条件，医疗、教育等社会福利条件是否能够提供，是否能够保障。
　　分析预测商业地产开发项目所在地区现有技术、文化状况能否适应商业地产开发项目的建设和发展。应分析当地的教育水平能否适应项目要求，保证项目的有效运作。
　　
　　(三)商业地产开发项目的社会风险
　　商业地产开发项目社会风险（social risk）,是指商业地产开发项目建设可能产生的导致社会不公和冲突加剧，或关键利益相关者的态度和行为阻碍了社会发展目标的实现，或破坏了实现发展目标的手段，关键利益相关者主体缺位等。商业地产开发项目的社会风险分析，是在对可能影响商业地产开发项目的各种社会因素进行识别排序的基础上，选择影响面大、影响持续时间较长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。对那些容易诱发社会矛盾的商业地产开发项目要注重这方面的分析，并提出防范、减少社会风险的措施。
　　商业地产开发项目的社会风险分析的工作内容包括：风险调查。通过与商业地产开发项目建设商、地方政府、非政府组织、规划设计人员、可能受到商业地产开发项目影响的人群及其代表进行充分的交流和磋商，收集必要的信息；利益相关者识别。识别商业地产开发项目活动影响的区域、范围、性质、类型和主要利益相关者；风险识别与评估。制定商业地产开发项目社会风险分析主要问题清单，诊断商业地产开发项目建设过程中可能出现的社会风险因素，分析风险发生几率和可能持续的时间，评价社会风险的性质，预估社会风险的强度和可能产生的后果；避险措施分析。鉴别需要规避或减少的社会风险，提出解决问题可能采用的政策、策略和措施建议；避险规划方案设计。优选可能采取的各种规避社会风险的具体方案，向商业地产开发项目规划设计人员提出考虑社会风险的技术方案与措施建议，制定可以操作的实施和监测与评价计划。