商业地产开发项目的社会评价研究

内容摘要：城市大型商业设施的投资建设，是我国商业发展和房地产建设中一个值得高度关注的热点。以大型购物中心为代表的城市大型商业设施开发，对我国城市商业的发展和城市社会系统的变迁产生了复杂深刻的影响。本文基于项目社会评价理论，研究了我国城市商业开发项目的社会评价问题。文章在回顾项目社会评价理论发展进程的基础上， 分析了城市商业开发项目社会评价的现实必要性，并结合我国构筑和谐社会的目标，提出了城市商业开发项目社会评价体系。 
　　
　　项目社会评价，主要应用社会学、人类学、项目评估学的一些理论和方法，通过系统地调查、收集与项目相关的各种社会因素和社会数据，分析项目实施过程中可能出现的各种社会问题，提出尽量减少或避免项目负面社会影响的建议和措施，以保证项目顺利实施并使项目效果持续发挥。近10年来，我国城市商业的现代化在给我国公众在带来生活品质提升的同时，相关利益群体也承受诸多负面效应和代价。如城市中小商业的发展因为大型业态过度发展而受到抑制，大型连锁企业对其供应链上上下游企业的利益压榨问题等等。如何基于我国国情现实和经济、社会发展需要，围绕科学和谐新型发展观，构建城市商业开发项目的社会评价体系，具有日趋重要的现实意义。
　　
　　项目社会评价理论研究回顾
　　
　　项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为国家发展新型目标的时代背景下，正在成为多个学科，包括社会学科、管理学科、以及技术经济学科研究的中心之一。在这一研究领域，近年来相关研究文献的研究重点，主要集中于三个方面：即关于项目社会评价发展阶段的研究、关于项目社会评价内容的研究、关于项目社会评价方法和范式的研究。
　　
　　（一）关于项目社会评价的发展阶段
　　项目社会评价理论和方法随着社会发展观的演变而逐步产生和发展，大致经历了4个发展阶段（朱东恺，2004），见表1。项目财务评价阶段。在20世纪50年代以前，只进行项目的财务评价，其特点是寻求项目利润最大化。项目SCBA评价阶段。20世纪50年代以后，在凯恩斯经济理论的影响下，欧美国家政府实行福利政策，大量增加公共支出，对许多文化、教育、医疗卫生、水利和环境等社会公共福利事业进行投资。西方经济学家逐步形成了一种适应评价公共项目的社会费用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是从国民经济角度，站在国家立场出发进行评价。项目环境评价阶段。20世纪70年代以来，投资项目的环境评价的理论与方法逐步得到形成并得到发展。但“以物质为中心”的经济评价没有反映分配效果，不能保证项目的最优选择；环境评价经常忽略社会经济影响评价，虽然它能减轻一些项目的主要不利影响，但在引导公众参与、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺。项目社会评价阶段。随着发展观从“以物质为中心”到“以人为中心”，再到20世纪90年代的“以人为中心的可持续发展”，投资项目社会评价(Social Assessment，简称SA)在国际社会越来越受到重视。项目评价从经济评价发展到环境、经济、社会等方面的评价。社会评价在项目评价体系与决策中扮演越来越重要的角色。
　　
　　
　　（二）项目社会评价的内容
　　在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点不尽一致，所提出的项目社会评价体系的纬度与内容存在着显著的差异。有代表性的观点是：
　　戚安邦（2004）认为项目社会评价指标体系的内容，包括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲（2004）提出的项目社会评价内容为：对与投资项目相关的利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会组织的评价。对项目的文化可接受性及其预期受益者需求的一致性的评价。徐莉（2003）提出的项目社会评价指标，包括：项目提供的社会效益。项目的社会分配效益。项目与社会环境、生态环境的协调程度。世界银行（2002）提出的项目社会评价指标体系内容，包括：社会多样性和性别；机构、角色及行为；利益相关者；参与；社会风险。
　　
　　（三）项目社会评价的研究范式
　　中西方学者和机构在项目社会评价中采用了不同的研究范式。欧美学者和机构的社会分析或社会影响分析，是以社会学为基础，提出“项目社会”的理念，因而引入社会学家参与分析，应用社会学的方法进行对项目的社会评价；我国的项目社会评价，是以经济学或技术经济学作为理论基础，因而把项目社会评价作为项目国民经济评价中的社会效益分析，项目社会评价成为经济评价的“附属品”（陈阿江，2003），表2。
　　
　　
　　商业地产开发项目社会评价的必要性
　　
　　商业地产，是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式、以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。
　　MALL(音译“摩尔”)，被誉为“商业地产最高形式”。它起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺，集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。在美国，MALL的消费额占消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在我国台湾地区是9%。